Käufe von Pflegeimmobilien mehr als verdoppelt
Der Markt für Pflegeimmobilien ist im ersten Halbjahr 2025 deutlich gewachsen. Laut den Immobiliendienstleistern JLL und CBRE hat sich das Transaktionsvolumen auf bis zu 1,1 Milliarden Euro mehr als verdoppelt – vor allem aufgrund des Kaufs von 13 Pflegeeinrichtungen durch die Stadt Hamburg. Doch trotz des wachsenden Interesses bleibt der Neubau schwach. Branchenkenner sehen unterm Strich sogar einen Rückgang an Pflegeplätzen. Die Unsicherheit über die Bonität der Betreiber, die ausstehende Pflegereform und die hohen Immobilienpreise bremsen weiter den Markt.
Pflegen und Wohnen Hamburg
Das Senioren- und Pflegeheim Farmsen gehört Betreiber Pflegen und Wohnen Hamburg, den die Hansestadt für 380 Millionen Euro zurückgekauft hat
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Referenzen
Laut JLL wurde im ersten Halbjahr ein Transaktionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro registriert. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet das eine Verdreifachung. Damit liegt das Volumen bereits über den Gesamtjahreswerten von 2023 und 2024. Die Marktbeobachter von CBRE ermittelten einen Umsatz von 875 Millionen Euro in den ersten sechs Monaten und sprechen von einer Verdoppelung.
Ein erheblicher Teil des Umsatzes ist auf einen einzigen Deal zurückzuführen. Die Stadt Hamburg übernahm für rund 380 Millionen Euro 13 Pflegeeinrichtungen von der Vonovia-Tochter Deutsche Wohnen. Laut CBRE prägt diese Transaktion das erste Halbjahr maßgeblich und erklärt den hohen Anteil stationärer Pflegeheime am Gesamtmarkt. Laut JLL machten Pflegeheime 88 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aus.
Unterm Strich gehen in Pflegeheimen Betten verloren
"Die im Vergleich zu den beiden Vorjahren guten Umsatzzahlen dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass viele Betreiber von Pflegeheimen zurzeit eher auf dem Rückzug als auf Expansionskurs sind", sagt Peter Tölzel, Teamleiter Healthcare bei JLL Germany. Ihnen fehle häufig das notwendige Kapital, um Neubauprojekte umzusetzen, oft sei es aber auch der Mangel an Pflegekräften, der sie ausbremst. "Unterm Strich werden deutlich zu wenige Pflegeheime gebaut. Weil gleichzeitig viele unwirtschaftliche Heime geschlossen werden, gehen dem Markt per Saldo Betten verloren", so Tölzel.
Investoren bleiben zurückhaltend
Obwohl die Nachfrage grundsätzlich vorhanden ist, bleibt die Umsetzung vieler Deals schwierig. "Die Betreiberbonität ist entscheidend geworden", erklärt Tölzel. Nach der Insolvenzwelle in der Branche hätten viele Investoren Vertrauen in Pflegeheime verloren. Hinzu kämen strukturelle Herausforderungen.
Laut CBRE verzögern sich viele Abschlüsse, weil deutsche Pflegeheime im europäischen Vergleich als teuer gelten. "Bei Core-Immobilien mit guter Lage und stabilen Mietern ist das Angebot gering", sagt Marco Schnell von CBRE. Die meisten Objekte am Markt benötigten entweder Investitionen in Modernisierung oder es bestünden Risiken auf Betreiberseite. Das erschwere den Verkaufsprozess, so Schnell.
Ausblick verhalten optimistisch
Trotz dieser Herausforderungen erwarten die Marktbeobachter ein aktives zweites Halbjahr. "Es sind einige großvolumige Portfolios in der Vermarktung", so Schnell von CBRE. Auch die Zahl der auf dem Markt angebotenen Einzelobjekte nehme zu. Besonders internationale Investoren bleiben aufmerksam. CBRE rechnet für das Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen von etwa 1,5 Milliarden Euro.
Auch JLL-Experte Tölzel erwartet weitere Transaktionen. "An Verkaufsaktivitäten mangelt es derzeit jedenfalls nicht." Sollte die Politik für stabile Rahmenbedingungen sorgen, könnte der Sektor wieder stärker wachsen. Aus Branchensicht gilt eine Pflegereform, die sowohl die Finanzierung als auch den Fachkräftebedarf berücksichtigt, als zentraler Hebel.
Thomas Hartung